PRESS GLASS - to pierwszy INWESTOR w nowogardzkiej strefie!!!

2018/02/08_Mieszkanie_Plus
więcej zdjęć... Ci, którzy marzą o własnym "M" już teraz zastanawiają się, czy będą mogli skorzystać z programu "Mieszkanie+".

Program Mieszkanie+ jest zbiorczą nazwą, która obejmuje szereg działań i instrumentów mających na celu wspieranie budownictwa mieszkaniowego na terenie kraju i zwiększenie ilości oddawanych do użytku mieszkań. Program ten realizowany jest przez powołane do tego celu instytucje, takie jak Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) czy Bank Gospodarstwa Krajowego - Nieruchomości (BGKN). Przewiduje on między innymi finansowanie lub dofinansowywanie inwestycji związanych z budownictwem mieszkaniowym, które realizowane są przez samorządy, w tym także gminy.

Jest to program wielowariantowy, dopuszczający różne opcje współpracy. Jedna z opcji - ta na którą zdecydowała się gmina Nowogard, zakłada, że gmina wskazuje należącą do niej działkę, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. Podmiot, z którym gmina współpracuje (KZN lub BGKN) ocenia, czy działka i wskazujący ją samorząd kwalifikują się do zlokalizowania tam inwestycji. Jeżeli ocena ta wypadnie pozytywnie, gmina i KZN lub BGKN spisują wstępną umowę inwestycyjną i tworzą spółkę celową, która następnie realizuje inwestycję. Po jej zakończeniu, w zależności od tego, co zapisano w umowie spółki, gmina i jej partner albo dzielą się wybudowanymi mieszkaniami w proporcjach równych wniesionym wkładom, albo jedna ze stron spłaca nakłady drugiej strony i zatrzymuje wszystkie wybudowane mieszkania, które od tej pory albo powiększają zasoby mieszkalne gminy, albo pozostają własnością KZN lub BGKN i funkcjonują jako mieszkania na wynajem, o normowanym czynszu, z możliwością ich późniejszego wykupu na własność przez najemców.

W imieniu gminy sprawę znalezienia odpowiedniego miejsca pod budowę mieszkań w programie Mieszkanie+ powierzono Zarządowi Budynków Komunalnych, podległemu zastępcy burmistrza Krzysztofowi Kolibskiemu. Po analizie zasobów, w kwietniu 2017 r. wybrano działkę 141/2 obrębu 6 miasta Nowogard. Ma ona powierzchnię 7116 m2 i położona jest przy ul. Ks. J. Poniatowskiego w Nowogardzie. O jej wyborze zadecydował szereg czynników. Przede wszystkim działka ma foremny kształt i posiada uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący zabudowę wielorodzinną. Ponadto jest korzystnie położona pod względem komunikacyjnym, gdyż dostęp do niej jest możliwy zarówno z drogi wojewódzkiej, czyli ul. Poniatowskiego, jak i przyległej do wschodniej granicy działki drogi gminnej, a teren wokół niej jest zurbanizowany i uzbrojony. Dodatkowo teren inwestycji obejmuje komunikacja miejska, a w jego sąsiedztwie zlokalizowane są obiekty sportowe (Orlik) oraz placówki edukacyjne i handlowe. Wszystkie powyższe walory działki są bardzo istotne, gdyż zwiększają szanse zakwalifikowania jej do programu.

Po zgłoszeniu przez gminę działki, BGKN zwrócił się w maju 2017 r. do gminy o dostarczenie mu szeregu danych, dotyczących chociażby:

- informacji o nieruchomości i jej otoczeniu, lokalizacji, objęciu jej siecią komunikacji miejskiej, lokalizacji w jej sąsiedztwie zakładów bądź elementów infrastruktury, mogących zostać uznane za uciążliwe (np. oczyszczalnie ścieków czy składowiska odpadów);

- postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. planowanej nieruchomości, możliwości technicznych realizacji przyłączy mediów, istniejącego uzbrojenia terenu, odległości mediów od granic działki, ewentualnych wydanych pozwoleń na budowę lub warunków zabudowy, tego czy na działce znajdują się budynki czy nawet drzewa;

- danych dotyczących chłonności terenu, tj. maksymalnej możliwej do zrealizowania liczby lokali oraz ich powierzchni,

- informacji dotyczących rynku nieruchomości w gminie od 2013 r., w zakresie czynszów, kosztów budowy, liczby zawartych transakcji na rynku nieruchomości, średnich cen za budowę m2, średnich kosztów utrzymania m2 powierzchni mieszkalnych i wspólnych, liczby oddanych do użytkowania mieszkań, z podziałem na budownictwo wielo- i jednorodzinne, średnich cen za m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w gminie;

- informacji na temat mieszkaniowych potrzeb gminy - deficytu lokali mieszkalnych, szacowanego zapotrzebowania na mieszkania w ramach programu, liczby tych lokali, sumy ich powierzchni użytkowej i struktury, liczby osób oczekujących na przydział mieszkania komunalnego etc.;

- informacji dotyczących demografii gminy na przestrzeni ostatnich 5 lat. Przyrostu naturalnego, sald migracji, a nawet liczby wydanych decyzji przyznających świadczenie w ramach programu 500+ i liczby dzieci w gminie objętych tym świadczeniem;

- informacji dotyczących potencjału rozwojowego gminy - zrealizowanych bądź obecnie realizujących się inwestycji oraz ilości powstających nowych miejsc pracy, statystyk dotyczących stopy bezrobocia, wysokości średnich zarobków w gminie itp;

- informacji dotyczących liczby zlokalizowanych na terenie gminy publicznych placówek oświatowych, ich rodzaju oraz odległości od miejsca inwestycji,

- wszelkich innych informacji mogących mieć wpływ uzasadniający zrealizowanie inwestycji.

Zebranie tych danych z uwagi na ich wielość, a niekiedy i złożoność, oraz konieczność dokonywania wyliczeń trwało od czerwca do września 2017 r. i było realizowane przez Zarząd Budynków Komunalnych, przy współpracy z innymi jednostkami organizacyjnymi gminy i wydziałami Urzędu Miejskiego. Zbierane dane należało również aktualizować z uwagi na zmiany, jakie w tym czasie następowały np. zlikwidowano gimnazja, czy rozpoczęto nowy okres zasiłkowy w programie 500+, a także i takie dane były od gminy przez BGKN wymagane.

Znaczna część danych, które gmina musiała dostarczyć BGKN, dotyczyła planowanych i realizowanych w gminie inwestycji. Pamiętajmy, że w tym czasie toczyły się negocjacje w sprawie otwarcia przez firmę Press Glass zakładu pracy w nowogardzkiej strefie ekonomicznej, a wynik owych negocjacji miał znaczenie dla przygotowywanego przez gminę Nowogard wniosku. Budowa fabryki za 120 milionów zł, która da zatrudnienie 320 osobom, to ważny argument przemawiający na naszą korzyść i źle by było, gdybyśmy go w naszym wniosku nie uwzględnili.

Zebranie danych i ich opracowanie, to tylko część rzeczy, które należało wykonać. BGKN wymaga również od gmin, aby przygotowały koncepcję zagospodarowania terenu przekazywanego pod inwestycję. W najprostszych słowach znaczy to, że gmina musi określić się, ile budynków i ile mieszkań chce na danej działce wybudować. Istnieją jednakże pewne odgórne warunki - koncepcja zagospodarowania terenu musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można zatem na działce wybudować tylu mieszkań ile się chce, a tyle, na ile pozwalają przepisy prawa budowlanego i wspomniany wcześniej plan zagospodarowania.

Po przeprowadzonej we wrześniu 2017 r. analizie, okazało się, że na działce, którą zgłoszono do programu, można wybudować maksymalnie 60 mieszkań. Dlatego zdecydowaliśmy, by przygotować koncepcję zagospodarowania działki która zakładałaby powstanie budynku wielorodzinnego na 56-60 mieszkań. Na ul. Poniatowskiego zbudowano by zatem albo budynek czterokondygnacyjny i pięcioklatkowy, albo sześcioklatkowy i trzykondygnacyjny. Koncepcja zakłada, że 2/3 z mieszczących się w budynku mieszkań stanowiłyby mieszkania 3 pokojowe z kuchnią i łazienką o średniej powierzchni 65 m2, zaś pozostałe mieszkania byłyby dwupokojowe, z kuchnią lub aneksem kuchennym i łazienką, o średniej powierzchni 45 m2. Nie są to jednak ustalenia ostateczne, ponieważ te zostaną zawarte dopiero w projekcie architektonicznym, który zostanie sporządzony, o ile zostanie przez BGKN podjęta decyzja o inwestycji w Nowogardzie. Jako że BGKN realizuje inwestycje również według własnych projektów, jest dość prawdopodobne, że ostateczny wygląd nowego budynku odbiegać będzie od tego, który określono w koncepcji. Zatem liczba mieszkań, ich powierzchnia lub liczba pokoi w poszczególnych mieszkaniach może jeszcze ulec zmianie.

Opracowanie tekstowej części koncepcji trwało od końca września do końca listopada 2017 r. i zostało wykonane przez Zarząd Budynków Komunalnych, dzięki czemu gmina nie musiała ponosić na ten cel żadnych nakładów finansowych. Do koncepcji winno również załączyć sporządzone przez architekta załączniki graficzne. Jednakże udało się w połowie stycznia 2018 r. wynegocjować z Zastępcą Dyrektora Biura Transakcyjnego BGKN - Aleksandrem Jankowskim, który zajmuje się m.in. naborem wniosków, że gmina Nowogard może przesłać swoją koncepcję, bez konieczności zlecania architektowi wykonywania wspomnianych wyżej załączników. Dodatkowo, jeżeli działka i gmina spełniać będą wymogi określone w programie, możliwe jest, że prace projektowe zostaną wykonane na zlecenie i koszt BGKN.

Gmina Nowogard przygotowała zatem wymagane przez BGKN dane i po ponownym ich sprawdzeniu, w związku z obowiązującymi od 1 stycznia br. zmianami wprowadzonymi przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, (rozporządzenie to określa min. zasady umiejscowienia budynków i parkingów na działce) przekazała je do BGKN w dniu 2 lutego.

Podsumowując, gmina Nowogard podjęła decyzję o przystąpieniu do programu Mieszkanie+, wytypowała działkę, która ma największe szanse przyjęcia jej do programu, skompletowała i złożyła w BGKN wymagane dokumenty i dane. Teraz pozostaje nam jedynie czekać na odpowiedź.

Sytuację skomentował również zastępca burmistrza Krzysztof Kolibski: Burmistrz Robert Czapla priorytetowo traktuje temat budowy nowych mieszkań w naszej gminie. Stąd też staramy się wykorzystywać każdą możliwość na pozyskanie środków na ten cel. Pojawił się Program Mieszkanie+, który z założenia jest bardzo korzystny dla naszych mieszkańców. Dysponujemy gruntem, który idealnie się nadaje na budownictwo mieszkaniowe. Zarząd Budynków Komunalnych, któremu powierzono przygotowanie wniosku, wywiązał się ze swojego zadania i skompletował wszystkie niezbędne do zgłoszenia działki dokumenty i dane. Dzięki dobremu kontaktowi z Wicedyrektorem Aleksandrem Jankowskim, z Banku Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości, udało nam się ominąć część formalności. Teraz BGKN będzie analizować nasz wniosek, a ponieważ jesteśmy z BGKN w ciągłym kontakcie, będziemy na bieżąco informować naszych Mieszkańców o tym, na jakim etapie sprawa się znajduje.

Jak jednak donoszą media, program Mieszkanie+ napotyka do tej pory spore trudności, a rozpoczęcie kolejnych inwestycji, które finansują KZN i BGKN opóźnia się. Z 22 tysięcy mieszkań, na które samorządy zgłosiły zapotrzebowanie w ramach programu, w budowie jest obecnie około 2 tysięcy z tym, że wiele z nich to inwestycje, które rozpoczęły się jeszcze przed powstaniem programu i zostały potem do niego włączone. Pozostałe 20 tysięcy pozostaje nadal w planowaniu i nie wiadomo czy powstaną. Czy powołana do życia 30 stycznia br., Rada Mieszkalnictwa, na której czele stanął premier Morawiecki, zmieni sytuację na lepsze? Zobaczymy. Tymczasem pozostaje nam mieć nadzieję, że mimo problemów jakie stoją przed BGKN i KZN, nasz wniosek uzyska finansowanie i na jego realizację nie będziemy musieli długo czekać.

Karol Brzeczek

kierownik Zarządu Budynków Komunalnych